Les régimes fiscaux en investissement locatif

Il faut bien choisir le régime fiscal en investissement locatif pour garantir la rentabilité de ce dernier. Faites toujours preuve de prudence lorsque vous achetez un bien immobilier dans l’objectif de le louer car les taxes et les impôts fonctionnent différemment selon les cas. En effet, de nombreux choix de régimes fiscaux s’offrent à vous mais il faut remplir certaines conditions pour pouvoir y accéder. Voici alors tout ce qu’il faut savoir là-dessus.

Le régime déficit foncier au réel

Ce régime concerne l’investissement locatif où les charges et les travaux sont déclarés au réel. Il est obligatoire si les revenus annuels dépassent les 15 000 €. Dans ce cas, le régime micro-foncier ne sera plus possible. Comme son nom l’indique, il s’adresse aux contribuables qui souhaitent une part des déficits fonciers sur le revenu global.

Seules deux types de dépenses ne peuvent être imputées sur les revenus fonciers, qui sont les dépenses de réparations locatives à la charge du locataire et celles liées aux travaux d’agrandissement. Il faut également connaître certains points concernant les déficits fonciers et l’imputation des dépenses :

• Pour les travaux et les charges de rénovation, la limite de déduction est de 10 700 €/an.
• En cas d’excédent, la partie excédentaire ne peut être imputée que sur les revenus fonciers seuls.
• Les intérêts d’emprunt sont uniquement imputables sur les revenus fonciers seuls pendant 10 ans.
• Pour bénéficier des déficits et de l’imputation, le propriétaire doit louer le bien nu durant les trois premières années qui suivent.

Le régime micro-foncier

Si vos revenus fonciers totaux bruts sont en-dessous de 15 000 €, vous pouvez bénéficier d’office du régime micro-foncier. Le contribuable bénéficiera alors d’une déduction forfaitaire de 30 % de ces revenus fonciers. Ce montant équivaut à l’ensemble des travaux et des charges. Pour déclarer les revenus, il faut juste mentionner le montant sur sa déclaration de revenu au moyen du formulaire n° 2 042.

Il faut noter que si les charges des travaux sont trop élevées ou que si vous engagez des travaux, le régime réel peut s’avérer plus intéressant. En effet, le régime micro-foncier n’est conseillé que si les charges réelles sont en-dessous des 30% des revenus bruts fonciers.

Le régime Duflot

Cette fiscalité investissement locatif est entré en vigueur en 2 013 pour remplacer le régime Scellier. Il s’adresse aux biens achetés neufs ou en Vefa. Pour en bénéficier, il faut s’engager à louer le bien pendant 9 ans. La location doit être à nue et à usage de résidence principale. L’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôts de 18% sur 9 ans (elle est de 29% en outre-mer). Il faut respecter un plafond de loyer maximum selon la zone de la ville. Ce plafond est fixé automatiquement par le calculateur rendement locatif. De même, il faut respecter les plafonds de ressources maximum du locataire.

Le régime « Borloo ancien »

Ce régime permet aux propriétaires ou aux bailleurs de bénéficier d’avantages fiscaux contre l’engagement de louer le bien vide pour une courte durée et dans le respect des ressources des locataires et des plafonds des loyers. Le logement est à usage de résidence principale. Pour ce régime, il faut signer une convention de l’Anah qui vous oblige à louer le bien pour 6 ou 9 ans.

L’avantage fiscal est très intéressant puisqu’il s’élève à 30 (convention intermédiaire), 60 (convention sociale ou très sociale), voire 70% (logement loué à un organisme privé ou public, pour être loué temporairement ou définitivement à des personnes en difficulté) sur les loyers perçus. Par contre, le logement ne peut être loué à un partenaire, un ascendant ou un descendant.